COMISIÓN OLAGUÍBEL DEL COLEGIO DE ARQUITECTOS
COMISIÓN OLAGUÍBEL DEL COLEGIO DE ARQUITECTOS
La escasez de trabajadores provoca ajustes al alza en los pisos. /J. M.
La vivienda es cara. En el último año, Vitoria-Gasteiz ha pasado a ser la tercera capital más cara de toda España, por detrás de Barcelona y Donostia. Un piso en la ciudad ha superado ya el precio de otro equivalente en Madrid. Éste es uno de los puntos del diagnóstico estratégico de la ciudad encargado por el Ayuntamiento. Bien es cierto, que Salburua y Zabalgana todavía no han entrado de lleno en la oferta inmobiliaria y su repercusión no puede ser tenida en cuenta
¿Por qué son caras las viviendas? Lo son básicamente por cinco razones. La primera, porque la vivienda se ha considerado tradicionalmente un valor seguro. Invertir en ladrillos garantiza que el dinero no se va a depreciar. Después de los descalabros sufridos últimamente por la renta variable, esta sensación de seguridad que proporcionan los inmuebles se ha convertido en dogma. España es el segundo país de la UE con el mayor porcentaje de viviendas en propiedad. Pagar el alquiler de una vivienda se considera tirar el dinero. Este valor seguro que tiene la vivienda aumenta la demanda y sube los precios.
La segunda razón es el descenso del precio del dinero. Es una causa coyuntural, que depende de la situación económica y de la rebaja de los tipos de interés. Las facilidades hipotecarias ofrecidas por cajas y bancos ayudan a que, aunque la gente no gane más, sí pueda pagar más por su hipoteca. En épocas de bonanza económica, la situación favorable empuja a las familias a arriesgar un porcentaje mayor de sus ingresos en la compra de un piso. Disponer de dinero más barato aumenta la demanda.
El elevado precio del suelo es la tercera causa y es de carácter estructural. Depende de la cantidad de suelo que el municipio destina a la construcción de viviendas. La Administración decide la cantidad de suelo sobre el que se puede edificar. Si el suelo disponible es escaso, los precios se disparan. Por el contrario, poner mucho suelo en el mercado puede suponer agotar prematuramente el territorio, o producir un desarrollo descabellado para las previsiones de crecimiento de la población.
La evolución de los sistemas constructivos es otra de las razones de la carestía de la vivienda. El encarecimiento de la mano de obra ha exigido a los agentes que intervienen en la construcción modificar la naturaleza del proceso productivo. La edificación se ha hecho más racional, se trata de evitar a toda costa los trabajos manuales, favoreciendo los sistemas industrializados y la rapidez de la puesta en obra. La escasez de trabajadores provoca ajustes continuos al alza, recalentamiento de los costos de la mano de obra y crea inseguridad en el constructor.
El proceso de mejora continua en la construcción es la última de las causas que genera el alza de los precios de los pisos. Estas mejoras tienen que ver con la seguridad en las obras, con la calidad del producto final y con la garantía decenal que se ofrece al usuario. Las nuevas reglamentaciones en seguridad, mucho más estrictas, que hace años, exigen importantes desembolsos en medios técnicos y en material, que aumentan los precios. Los controles de calidad realizados a los materiales que se colocan en obra requieren pruebas de laboratorio y ensayos que repercuten en el precio final. El seguro obligatorio supone auditorías e inspecciones técnicas que inevitablemente añaden costes adicionales. Los obligatorios informes geotécnicos del terreno y el proyecto de telecomunicaciones encarecen el producto final.
Según un estudio realizado, en julio 2002, por Erailur Comisión de la Edificación, para Bizkaia, de cada euro que el consumidor paga por una vivienda nueva, 33 céntimos corresponden al precio del suelo sobre el que se ha edificado, 32 a la construcción del edificio, 13 al promotor, 10 al pago de impuestos, 7 al constructor, 2 al trabajo de arquitectos y aparejadores, 2 a gastos financieros y 1 al trabajo de profesionales jurídicos y comerciales que se ocupan de la venta.
Hasta aquí la justificación del elevado precio de la vivienda en general, pero ¿por qué Vitoria-Gasteiz es la tercera ciudad más cara de España? De las cinco razones expuestas, el elevado precio del suelo, el mayor coste del proceso de ejecución, la mayor calidad edificatoria y las ventajas fiscales forales en la trasmisión de bienes inmuebles inciden especialmente en nuestro territorio. A esto hay que añadir la comercialización de Vitoria como una ciudad equilibrada, con calidad de servicios y donde 'se vive bien'. Estas circunstacias introducidas dentro de la coctelera de un mercado donde la oferta es escasa y la demanda amplia hacen que la vivienda en Vitoria-Gasteiz sea extremadamente cara.