Que sucede en Vitoria-Gasteiz?. Hoy por hoy no hay “sacos grandes de manzanas”, más bien escasean en comparación con la demanda. Actualmente existen dos “sacos”, los poligonos de Salburua y Zabalgana, pero todavía vacíos de “manzanas”. Cuando ésos “sacos” se llenen ¿que pasará con los siguientes? Muchas son las causas que se han argumentado para justificar el aumento del precio final de venta de la vivienda libre (bajos tipos de interés hipotecario, aumento de la calidad y seguridad en la edificación, mala situación económica de la bolsa y renta fija lo que lleva a invertir en “ladrillos”, la sensación general de que si no se tiene una vivienda en propiedad no se tiene nada, la escasez de suelo y especulación por parte de sus propietarios, etc.). Todas éstas causas evidentemente influyen en mayor o menor medida en el mercado inmobiliario, agravandose la situación si la oferta es escasa y la demanda la supera ampliamente.
Pero si además de todos éstos factores se reduce el porcentaje de vivienda libre para ampliar la de VPO, o lo que es lo mismo, se reduce la oferta de vivienda libre, y suponiendo los mismos niveles de demanda, es seguro que el precio de la vivienda libre va a seguir su ascenso imparable. Esta afirmación está reforzada por el hecho de que, como se ha visto anteriormente, que en caso de ampliarse el porcentaje de VPO, la vivienda libre deberá soportar mayor repercusión del suelo en su precio de venta.
Evidentemente éstas conclusiones serán válidas siempre que se mantengan las condiciones del mercado, ya que si la demanda baja o la oferta sube, los mercados bursátiles y de renta fija empiezan a dar buenos dividendos o sube de repente el tipo del dinero, nadie sabe con seguridad la reacción del sector inmobiliario, pero parecería lógico suponer que los precios se estabilicen o tengan subidas anuales cercanas al IPC. Aunque lo realmente interesante es preguntarse ¿Podrá bajar el precio de la vivienda? Creemos que existe un margen para dicha bajada sin que por ello “estalle” la famosa “burbuja inmobiliaria”. Pero para ello la Administración fundamentalmente debe afrontar el problema con rigor y realismo más que con emoción o medidas que en un primer, rápido y somero análisis pudieran parecer acertadas.
Como se sabe, el factor que más influye en el precio final de la vivienda es el Valor del Suelo Urbanizado. Los demás factores son más fijos y cuantificables y no admiten muchas variaciones. Por lo tanto, para resolver exitosamente el problema del precio excesivo en la vivienda, se tiene necesariamente que incidir en el Valor de Repercusión del Suelo, y por lo tanto en los parámetros que influyen en él, algunos de los cuales son: 1) Las cargas de urbanización, 2) El consumo de m2 de suelo bruto por m2 construido de vivienda relacionado con la edificabilidad y densidad de los sectores, 3) El porcentaje de vivienda protegida con respecto al total, 4) El valor de la construcción, 5) El valor de venta de los aprovechamientos lucrativos y el valor máximo de venta y valor máximo de repercusión de suelo urbanizado para las viviendas de VPO.
Todos éstos parámetros afectan en mayor o menor medida al valor teórico del suelo bruto, pero, ¿Se puede bajar el valor o precio del mismo? Como se ha dicho depende principalmente del valor de lo que se vaya a construir en él. Evidentemente los propietarios de los terrenos van a intentar rentabilizar sus propiedades al máximo que el mercado le permita y esté dispuesto a pagar. O acaso ¿alguien vendería un producto por “el bien de la comunidad” a la mitad de precio que lo ha hecho el vecino?
Lo que está claro es que en todo el proceso urbanístico y edificatorio todos los agentes intervinientes lo hacen en función de la rentabilidad económica, desde el propietario inicial del terreno hasta el trabajador que coloca la chapa identificatoria del portal. Como en casi todas las cosas, lo normal es que en el equilibrio entre extremos opuestos esté la solución correcta. Si se desvía algún factor de ése punto de equilibrio seguro que aparecerán tensiones, las cuales serán más difíciles de solucionar cuanto más tiempo pase o cuanto más se aleje de ése punto neutro. No sería bueno, por ejemplo, fijar el 10% para viviendas de VPO, pero tampoco lo sería fijar el 90%
Aumentar el porcentaje de viviendas de VPO e introducir un mínimo para viviendas de precio tasado o limitado (según el nuevo Anteproyecto de Ley del Suelo) parece a priori una medida acertada ya que se amplía el número de personas con menor poder adquisitivo que pueden beneficiarse de viviendas a un precio más accesible. Pero, ¿Qué sucede con el resto que necesita vivienda y por el motivo que sea no le toca la bola premiada? Pues sencillamente que debe comprarse una vivienda libre y en la mayoría de los casos comprometerse con hipotecas que llegan a consumir hasta un 70% del salario bruto mensual (la media en el País Vasco está en torno al 50% superando ampliamente la media del país del 37%). En la mayoría de los casos el poder adquisitivo de éstas personas no es muy superior al de las que les toca una vivienda de VPO por sorteo, y la diferencia en el precio de la vivienda es demasiado desproporcionada.
Las medidas que se adoptan por el bien social de la mayoría, no deberían perjudicar al resto de la ciudadania. Con el sistema actual el que compra una vivienda libre está soportando las cargas de suelo que no soportan las viviendas de VPO. Sobre la justicia y equidad del sistema cada uno tendrá su propia opinión, pero lo que está claro es que quien tiene que comprar una vivienda libre por necesidad está obligado a pagar más del doble de lo que pagan sus vecinos del bloque contiguo por una vivienda similar, pero del régimen de VPO, y lo más seguro es que sus salarios brutos no estén en la misma proporción.
Actualmente no hay diferencias de calidades y/o prestaciones entre los dos tipos de viviendas, e incluso en algunos casos la vivienda de VPO puede hasta superar los estándares de la libre (recordemos las viviendas de VPO en las torres bioclimáticas de Salburua donde los constructores se negaron a ofertarlas por su inviabilidad económica). El aumento y mejora de la calidad en la construcción es una realidad que favorece a todos y nadie puede estar en su contra, pero la lógica y el sentido común de los administradores debería imponerse en algunos campos.
Lo cierto es que en la hoja de simulación se ha establecido el coste de ejecución de contrata de las viviendas de VPO en el 85% de las libres, dato que se ha cogido fielmente de los datos de partida del estudio inicial, pero actualmente cuesta lo mismo construir los dos tipos de vivienda, dándose abundantes casos en Lakua donde promociones de VPO han sido bastante deficitarias, lo que significa para el adquirente un doble regalo: el sorteo y un producto a precio inferior a su coste.
