Se han realizado 9 hojas con hipótesis diferentes, variando los valores de los parámetros más significativos, para ver el resultado global. En la columna 1 de todas ellas se muestran los datos del estudio inicial de costes. Todos los valores de los gastos y beneficios están dados por m2 construido y los porcentajes se dan con respecto a los valores de venta. El m2 construido de vivienda se considera con su parte proporcional de anejos (trasteros y garajes). Para el ajuste de todas las hipótesis se ha partido de la premisa de que el beneficio de la vivienda libre se sitúe entre el 6 y 7%. Para el valor de venta y el de repercusión de suelo en las viviendas de precio limitado, se toma un valor medio entre la libre y VPO, es decir, 1.552€ por m2 construido y el 30% del valor de venta respectivamente. Se ha intentado ser lo más riguroso posible en la bondad de los valores expresados, pero aunque haya ligeras variaciones en algunos de ellos, los porcentajes expresados serían muy similares.
HIPOTESIS 1
Se varía solamente el Valor de Repercusión del Suelo Urbanizado (VRSU) y se incorpora un 10% de vivienda de precio limitado (VPL), quedando la libre en el 25%. Todos los demás factores permanecen constantes. Se puede apreciar que para bajar un 15% el valor de la vivienda libre (columna 4) se tendría que bajar un 21% el VRSU, pero como la repercusión de las cargas de urbanización por m2 construido no varían, el precio teórico del m2 de suelo bruto debería quedarse en el 70,8% del inicial.
HIPOTESIS 2
Es el mismo caso anterior pero sin incluir el 10% de VPL. En éste caso, si se baja el VRSU un 21% (columna 5) se podría bajar el precio de la vivienda libre un 21% (un 6% más que antes). Las ganancias de los propietarios del suelo quedarían igual.
HIPOTESIS 3
Aquí se tiene en cuenta un 10% de VPL, y se varía el valor de los módulos y del porcentaje máximo de repercusión de suelo para VPO. Todos los demás parámetros permanecen constantes. Se puede apreciar que para bajar un 10,5% el precio de la vivienda libre (columna 6), se deberían aumentar un 14% los módulos máximos de venta de VPO y a su vez el valor máximo de repercusión de suelo debería aumentar del 20 al 28%. El precio de venta de VPO subiría entorno a los 149€ por m2 construido, pero el de la vivienda libre bajaría alrededor de 252€, y sin variar el valor del suelo. Como se aprecia los porcentajes de beneficio final resultan iguales.
HIPOTESIS 4
Es el mismo caso anterior pero sin añadir el 10% de VPL. En las mismas condiciones anteriores se podría bajar el precio de la vivienda libre un 18% (columna 6), lo que se traduce en 432€ por m2 construido.
HIPOTESIS 5
Se establece la proporción del 50% para viviendas libres y VPO. También se modifica el valor de los módulos y del porcentaje máximo de repercusión de suelo para VPO. No se varía el valor del suelo. Se puede apreciar (columna 2) que sin variar los límites máximos legales para VPO se puede bajar el precio de la vivienda libre en torno a un 18%. Pero si subimos el módulo de venta de VPO un 15% y su valor de repercusión máximo de suelo se sube del 20 al 26% (columna 6), el precio de la vivienda libre podría bajar un 24% (unos 576€ por m2 construido)
HIPOTESIS 6
Se establece la proporción del 33,33% para los tres tipos de viviendas (viviendas libres, de precio limitado y de VPO). También se modifica el valor de los módulos y del porcentaje máximo de repercusión de suelo para VPO. No se varía el valor del suelo. Se puede apreciar (columna 2) que sin variar los límites máximos legales para VPO se puede bajar el precio de la vivienda libre en torno a un 16,5%. Pero si subimos el módulo de venta de VPO un 15% y su valor de repercusión máximo de suelo se sube del 20 al 26% (columna 6), el precio de la vivienda libre podría bajar un 22% (unos 528€ por m2 construido)
HIPOTESIS 7
Se establece la proporción vivienda de VPO al 65% y la libre en el 35% (No se considera VPL). En ésta hipótesis se varía la edificabilidad o la densidad residencial del sector, pasando de 0,37 a 1,00 m2c/m2s. Al multiplicar casi por 3 el número de viviendas a edificar, las cargas urbanizadoras por m2 construido de uso residencial bajan considerablemente (de 144 a 53€). Se puede observar que bajando el VRSU un 10% (columna 2), se podría bajar el precio de la vivienda libre un 13,5%. Ahora bien, en éste caso, los que saldrían beneficiados enormemente serían los propietarios originales de los suelos brutos, ya que el valor de los mismos depende del aprovechamiento lucrativo que se ejecute sobre ellos, el cual casi se multiplica por 3. Por ello el valor del suelo bruto podría subir un 300%
Si se logra controlar dicha subida del precio del suelo bruto, el precio de la vivienda libre podría bajar bastante más. Se puede apreciar que bajando un 50% el VRSU (columna 6) se podría bajar aproximadamente el precio de la vivienda libre el 41% (unos 984€ por m2 construido). Y ello sin tocar los valores máximos legales para las viviendas de VPO. Además se observa que la rentabilidad que obtendrían los propietarios del suelo bruto subiría en torno al 49% con respecto a los sectores que se están realizando actualmente.(de 122 a 182€ por m2 de suelo bruto)
¿Podría la Administración intervenir en el valor o precio de mercado de TODO el suelo bruto en el mercado libre en que nos movemos? ¿Se puede conseguir de alguna manera que, y considerando la demanda actual, los propietarios del suelo bruto rentabilicen sus terrenos por un valor inferior al que las constructoras-promotoras están dispuestas a pagar? Y por otro lado, si se consigue, ¿Quién asegura que éstas mismas constructoras-promotoras no vendan los pisos al mismo precio actual?
HIPOTESIS 8
En ésta hipótesis se introduce la variación del módulo de venta máximo para VPO según la nueva Orden de 25 de Agosto de 2.003 del Consejero de Vivienda y Asuntos sociales, sobre determinación de precios máximos de vivienda de protección oficial. Ésta variación influye sobre todo (columna 2) en el beneficio para la promoción de viviendas de VPO, que pasa del 2,6 al 6,9%. Realmente para la vivienda libre no tiene repercusión ya que el Valor de Repercusión del suelo urbanizado subirá en torno a un 10%, dejando el beneficio de dichas viviendas en torno a un 6,8%.
Si se introduce un 10% para viviendas de precio limitado (columna 3), manteniendo los demás parámetros, se aprecia que el precio de la vivienda libre podría subir en torno a un 4% por ése motivo.
En cambio si aumentamos la edificabilidad o densidad hasta 0,50 m2c/m2s, subimos un 10% los valores de los módulos máximos de VPO (es decir, un 3,5% por encima del incorporado a la nueva Orden BOPV mencionada), rebajamos un 15% el valor de repercusión del suelo y pasamos de un 20 a un 23% el porcentaje máximo legal de repercusión de suelo para VPO, se puede apreciar (columna 4), que el precio de la vivienda libre podría bajar en torno al 16%
Si aumentamos la edificabilidad o densidad hasta 0,75 m2c/m2s, subimos un 13% los valores de los módulos máximos de VPO (es decir, un 6,5% por encima del incorporado a la nueva Orden BOPV mencionada), rebajamos un 20% el valor de repercusión del suelo y pasamos de un 20 a un 25% el porcentaje máximo legal de repercusión de suelo para VPO, se puede apreciar (columna 5), que el precio de la vivienda libre podría bajar en torno al 25%
Si ahora lo que hacemos es cambiar el porcentaje de cada tipo de vivienda dejándolos en 45% viv. de VPO, 45% de viv. libre y el 10% de viv. de precio limitado, añadiendo los mismos criterios del párrafo anterior, se puede apreciar (columna 6), que el precio de la vivienda libre podría bajar en torno al 33%. Además se puede comprobar que el valor del suelo sin urbanizar se va equilibrando entre los tres tipos de vivienda (27,1% para la libre, 25,4% para la de precio limitado y 19,1% para la vivienda de VPO). Todo ello con tan sólo un aumento en el valor de venta de 69€ por m2 construido en viviendas de VPO.
HIPOTESIS 9
En ésta hipótesis se parte básicamente de contar con el 50% de viviendas de VPO y el 50% de viviendas libres, fijando una edificabilidad o densidad de 0,75 m2c/m2s. Se puede apreciar que desde la columna 2 hasta la 6, los valores entre los dos tipos de vivienda van confluyendo, rebajándose gradualmente el precio de la vivienda libre.
En la columna 6, donde se introduce el 50% viv. de VPO, 40% de viv. libre y el 10% de viv. de precio limitado, se llega casi al equilibrio en los porcentajes, con beneficios, valores del suelo y costes muy similares entre los tres tipos de viviendas.
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