|
HIPOTESIS (2)
|
| USOS RESIDENCIALES VIVIENDAS COLECTIVAS 2 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| SIMULACION PARA HALLAR EL BENEFICIO DE LA PROMOCION |
| METODO RESIDUAL ESTATICO - (Fijo el módulo y % de suelo de VPO - Variación precio Vivienda LIBRE y VR suelo) |
| (NOTA: La columna 1 corresponde a los valores de análisis inicial de J.I.U.) |
|
|
1 |
|
2 |
|
3 |
|
4 |
|
5 |
|
6 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| EDIFICABILIDAD - APROVECHAMIENTO (M2C/M2SB)= |
|
0,37 |
|
0,37 |
|
0,37 |
|
0,37 |
|
0,37 |
|
0,37 |
|
| APROVECHAMIENTO MAXIMO USO RESIDENCIAL - cesión 10% (M2C) = |
|
33.300 |
|
33.300 |
|
33.300 |
|
33.300 |
|
33.300 |
|
33.300 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| PORCENTAJE VIVIENDA VPO = |
|
65,0% |
|
65,0% |
|
65,0% |
|
65,0% |
|
65,0% |
|
65,0% |
|
| PORCENTAJE VIVIENDA DE PRECIO LIMITADO = |
|
0,0% |
|
0,0% |
|
0,0% |
|
0,0% |
|
0,0% |
|
0,0% |
|
| PORCENTAJE VIVIENDA LIBRE = |
|
35,0% |
|
35,0% |
|
35,0% |
|
35,0% |
|
35,0% |
|
35,0% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| M2C. VIVIENDA VPO REGIMEN GENERAL = |
|
21.645 |
|
21.645 |
|
21.645 |
|
21.645 |
|
21.645 |
|
21.645 |
|
| M2C. VIVIENDAS DE PRECIO LIMITADO = |
|
0 |
|
0 |
|
0 |
|
0 |
|
0 |
|
0 |
|
| M2C. VIVIENDA LIBRE = |
|
11.655 |
|
11.655 |
|
11.655 |
|
11.655 |
|
11.655 |
|
11.655 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| REPERCUSION M2 SUELO BRUTO POR M2C = |
|
3,00 |
|
3,00 |
|
3,00 |
|
3,00 |
|
3,00 |
|
3,00 |
|
| CARGAS URBANIZADORAS POR M2 DE SUELO BRUTO = |
|
48 € |
|
48 € |
|
48 € |
|
48 € |
|
48 € |
|
48 € |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| COSTE EJECUCION 1 VIVIENDA DE 90 M2 UTIL VIVIENDA = |
|
78.500 € |
|
78.500 € |
|
78.500 € |
|
78.500 € |
|
78.500 € |
|
78.500 € |
|
| COSTE DE EJECUCUCION DE CONTRATA POR M2C = |
|
698 € |
|
698 € |
|
698 € |
|
698 € |
|
698 € |
|
698 € |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| PRECIO DE VENTA VIVIENDA LIBRE DE 90 M2 UTIL CON ANEJOS = |
|
270.000 € |
|
253.800 € |
-6,0% |
234.900 € |
-13,0% |
224.100 € |
-17,0% |
213.300 € |
-21,0% |
191.700 € |
-29,0% |
| PRECIO VENTA VIVIENDA LIBRE POR M2C. = |
|
2.400 € |
|
2.256 € |
|
2.088 € |
|
1.992 € |
|
1.896 € |
|
1.704 € |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| MODULO EN VENTA VIVIENDA VPO POR M2. UTIL = |
|
1.145 € |
|
1.145 € |
|
1.145 € |
|
1.145 € |
|
1.145 € |
|
1.145 € |
|
| MODULO EN VENTA VPO ANEJOS POR M2. UTIL = |
|
382 € |
|
382 € |
|
382 € |
|
382 € |
|
382 € |
|
382 € |
|
| PRECIO DE VENTA VIVIENDA VPO POR M2C.= |
|
1.064 € |
|
1.064 € |
|
1.064 € |
|
1.064 € |
|
1.064 € |
|
1.064 € |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| MODULO EN VENTA VIVIENDA PRECIO LIMITADO POR M2. UTIL = |
|
1.650 € |
|
1.650 € |
|
1.650 € |
|
1.650 € |
|
1.650 € |
|
1.650 € |
|
| MODULO EN VENTA VIVIENDA PRECIO LIMITADO ANEJOS POR M2. UTIL = |
|
600 € |
|
600 € |
|
600 € |
|
600 € |
|
600 € |
|
600 € |
|
| PRECIO DE VENTA VIVIENDA PRECIO LIMITADO POR M2C.= |
|
1.552 € |
|
1.552 € |
|
1.552 € |
|
1.552 € |
|
1.552 € |
|
1.552 € |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| Vr = VALOR REPERCUSION DEL SUELO URBANIZADO POR M2C. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| Valor de la fórmula VR = (Vv / 1,40) - (Cc * 1,13) = |
|
382 € |
|
346 € |
|
304 € |
|
280 € |
|
256 € |
|
208 € |
|
| (Meter el valor REAL de MERCADO que se considere para la simulación ) |
|
512 € |
|
512 € |
0,0% |
461 € |
-10,0% |
435 € |
-15,0% |
404 € |
-21,0% |
348 € |
-32,0% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| CARGAS URBANIZADORAS POR M2C. DE USO RESIDENCIAL = |
|
144 € |
|
144 € |
|
144 € |
|
144 € |
|
144 € |
|
144 € |
|
| Vr = VALOR REPERCUSION DEL SUELO SIN URBANIZAR POR M2C. = |
|
368 € |
|
368 € |
|
316 € |
|
291 € |
|
260 € |
|
204 € |
|
| VR = VALOR REPERCUSION TOTAL DEL SUELO URBANIZADO= |
|
17.049.600 € |
|
17.049.600 € |
|
15.344.640 € |
|
14.492.160 € |
|
13.469.184 € |
|
11.593.728 € |
|
| VSBU = VALOR DEL SUELO URBANIZADO POR M2SB = |
|
170 € |
100,0% |
170 € |
100,0% |
153 € |
90,0% |
145 € |
85,0% |
135 € |
79,0% |
116 € |
68,0% |
| VSBSU = VALOR DEL SUELO SIN URBANIZAR POR M2SB = |
|
122 € |
100,0% |
122 € |
100,0% |
105 € |
86,1% |
97 € |
79,1% |
87 € |
70,8% |
68 € |
55,4% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| VALOR DEL SUELO MAXIMO PARA: |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| VIVIENDAS VPO REGIMEN GENERAL = |
|
20% |
|
20% |
|
20% |
|
20% |
|
20% |
|
20% |
|
| VIVIENDAS DE PRECIO LIMITADO = |
|
30% |
|
30% |
|
30% |
|
30% |
|
30% |
|
30% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| VALOR SUELO MAXIMO VIVIENDAS DE VPO POR M2C. = |
|
213 € |
|
213 € |
|
213 € |
|
213 € |
|
213 € |
|
213 € |
|
| VALOR SUELO MAXIMO VIVIENDAS PRECIO LIMITADO POR M2C. = |
|
0 € |
|
0 € |
|
0 € |
|
0 € |
|
0 € |
|
0 € |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| VALOR SUELO TOTAL PARA VIVIENDA LIBRE (por diferencia) = |
|
12.444.814 € |
|
12.444.814 € |
|
10.739.854 € |
|
9.887.374 € |
|
8.864.398 € |
|
6.988.942 € |
|
| VALOR SUELO VIVIENDA LIBRE POR M2C. (por diferencia) = |
|
1.068 € |
|
1.068 € |
|
921 € |
|
848 € |
|
761 € |
|
600 € |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| TOTAL IMPORTE VENTA S.E.U.O. POR M2C. (Vv) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| VIVIENDA LIBRE |
|
2.400 € |
100,0% |
2.256 € |
100,0% |
2.088 € |
100,0% |
1.992 € |
100,0% |
1.896 € |
100,0% |
1.704 € |
100,0% |
| VIVIENDA VPO |
|
1.064 € |
100,0% |
1.064 € |
100,0% |
1.064 € |
100,0% |
1.064 € |
100,0% |
1.064 € |
100,0% |
1.064 € |
100,0% |
| VIVIENDA PRECIO LIMITADO |
|
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| COSTE DE EJECUCION DE CONTRATA (CEC) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| VIVIENDA LIBRE |
|
698 € |
29,1% |
698 € |
30,9% |
698 € |
33,4% |
698 € |
35,0% |
698 € |
36,8% |
698 € |
40,9% |
| VIVIENDA VPO (0.85) |
|
593 € |
55,8% |
593 € |
55,8% |
593 € |
55,8% |
593 € |
55,8% |
593 € |
55,8% |
593 € |
55,8% |
| VIVIENDA PRECIO LIMITADO |
|
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| HONORARIOS Y TASAS (13% s/CEC) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| VIVIENDA LIBRE |
13,0% |
91 € |
3,8% |
91 € |
4,0% |
91 € |
4,3% |
91 € |
4,6% |
91 € |
4,8% |
91 € |
5,3% |
| VIVIENDA VPO |
13,0% |
77 € |
7,2% |
77 € |
7,2% |
77 € |
7,2% |
77 € |
7,2% |
77 € |
7,2% |
77 € |
7,2% |
| VIVIENDA PRECIO LIMITADO |
13,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| GASTOS GENERALES DE LA PROMOCION |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| VIVIENDA LIBRE |
|
261 € |
10,9% |
251 € |
11,1% |
239 € |
11,4% |
232 € |
11,7% |
225 € |
11,9% |
212 € |
12,4% |
| VIVIENDA VPO |
|
153 € |
14,4% |
153 € |
14,4% |
153 € |
14,4% |
153 € |
14,4% |
153 € |
14,4% |
153 € |
14,4% |
| VIVIENDA PRECIO LIMITADO |
|
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| CARGAS URBANIZADORAS POR M2C. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| VIVIENDA LIBRE |
|
144 € |
6,0% |
144 € |
6,4% |
144 € |
6,9% |
144 € |
7,2% |
144 € |
7,6% |
144 € |
8,5% |
| VIVIENDA VPO |
|
144 € |
13,6% |
144 € |
13,6% |
144 € |
13,6% |
144 € |
13,6% |
144 € |
13,6% |
144 € |
13,6% |
| VIVIENDA PRECIO LIMITADO |
|
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| VALOR DEL SUELO SIN URBANIZAR POR M2C. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| VIVIENDA LIBRE |
|
923 € |
38,5% |
923 € |
40,9% |
777 € |
37,2% |
704 € |
35,3% |
616 € |
32,5% |
455 € |
26,7% |
| VIVIENDA VPO |
|
68 € |
6,4% |
68 € |
6,4% |
68 € |
6,4% |
68 € |
6,4% |
68 € |
6,4% |
68 € |
6,4% |
| VIVIENDA PRECIO LIMITADO |
|
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| TOTAL GASTOS DE LA PROMOCION |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| VIVIENDA LIBRE |
|
2.117 € |
88,2% |
2.107 € |
93,4% |
1.949 € |
93,3% |
1.869 € |
93,8% |
1.774 € |
93,6% |
1.600 € |
93,9% |
| VIVIENDA VPO |
|
1.036 € |
97,4% |
1.036 € |
97,4% |
1.036 € |
97,4% |
1.036 € |
97,4% |
1.036 € |
97,4% |
1.036 € |
97,4% |
| VIVIENDA PRECIO LIMITADO |
|
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| TOTAL BENEFICIO DE LA PROMOCION POR M2C. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| VIVIENDA LIBRE |
|
283 € |
11,8% |
149 € |
6,6% |
139 € |
6,7% |
123 € |
6,2% |
122 € |
6,4% |
104 € |
6,1% |
| VIVIENDA VPO |
|
28 € |
2,6% |
28 € |
2,6% |
28 € |
2,6% |
28 € |
2,6% |
28 € |
2,6% |
28 € |
2,6% |
| VIVIENDA PRECIO LIMITADO |
|
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
|
|
|
