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HIPOTESIS (8)
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| USOS RESIDENCIALES VIVIENDAS COLECTIVAS 8 |
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| SIMULACION - HIPOTESIS 8 |
| METODO RESIDUAL ESTATICO - (10% VIV. PRECIO LIMITADO - VARIACION DE VR, EDIFICABILIDAD, Y PRECIOS DE VENTA) |
| (NOTA: La columna 1 corresponde a los valores de análisis inicial de J.I.U. - La columna 2 se actualiza con los nuevos módulos para viv. de VPO según Orden de 25 de agosto de 2003 del B.O.P.V.) |
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1 |
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2 |
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3 |
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4 |
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5 |
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6 |
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| EDIFICABILIDAD - APROVECHAMIENTO (M2C/M2SB)= |
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0,37 |
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0,37 |
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0,37 |
|
0,50 |
|
0,75 |
|
0,75 |
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| APROVECHAMIENTO MAXIMO USO RESIDENCIAL - cesión 10% (M2C) = |
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33.300 |
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33.300 |
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33.300 |
|
45.000 |
|
67.500 |
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67.500 |
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| PORCENTAJE VIVIENDA VPO = |
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65,0% |
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65,0% |
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65,0% |
|
65,0% |
|
65,0% |
|
45,0% |
|
| PORCENTAJE VIVIENDA DE PRECIO LIMITADO = |
|
0,0% |
|
0,0% |
|
10,0% |
|
10,0% |
|
10,0% |
|
10,0% |
|
| PORCENTAJE VIVIENDA LIBRE = |
|
35,0% |
|
35,0% |
|
25,0% |
|
25,0% |
|
25,0% |
|
45,0% |
|
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| M2C. VIVIENDA VPO REGIMEN GENERAL = |
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21.645 |
|
21.645 |
|
21.645 |
|
29.250 |
|
43.875 |
|
30.375 |
|
| M2C. VIVIENDAS DE PRECIO LIMITADO = |
|
0 |
|
0 |
|
3.330 |
|
4.500 |
|
6.750 |
|
6.750 |
|
| M2C. VIVIENDA LIBRE = |
|
11.655 |
|
11.655 |
|
8.325 |
|
11.250 |
|
16.875 |
|
30.375 |
|
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|
| REPERCUSION M2 SUELO BRUTO POR M2C = |
|
3,00 |
|
3,00 |
|
3,00 |
|
2,22 |
|
1,48 |
|
1,48 |
|
| CARGAS URBANIZADORAS POR M2 DE SUELO BRUTO = |
|
48 € |
|
48 € |
|
48 € |
|
48 € |
|
48 € |
|
48 € |
|
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|
| COSTE EJECUCION 1 VIVIENDA DE 90 M2 UTIL VIVIENDA = |
|
78.500 € |
|
78.500 € |
|
78.500 € |
|
78.500 € |
|
78.500 € |
|
78.500 € |
|
| COSTE DE EJECUCUCION DE CONTRATA POR M2C = |
|
698 € |
|
698 € |
|
698 € |
|
698 € |
|
698 € |
|
698 € |
|
|
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|
| PRECIO DE VENTA VIVIENDA LIBRE DE 90 M2 UTIL CON ANEJOS = |
|
270.000 € |
|
270.000 € |
0,0% |
280.800 € |
4,0% |
226.800 € |
-16,0% |
202.500 € |
-25,0% |
180.900 € |
-33,0% |
| PRECIO VENTA VIVIENDA LIBRE POR M2C. = |
|
2.400 € |
|
2.400 € |
|
2.496 € |
|
2.016 € |
|
1.800 € |
|
1.608 € |
|
|
|
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|
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|
| MODULO EN VENTA VIVIENDA VPO POR M2. UTIL = |
|
1.145 € |
|
1.219 € |
6,5% |
1.219 € |
6,5% |
1.260 € |
10,0% |
1.294 € |
13,0% |
1.294 € |
13,0% |
| MODULO EN VENTA VPO ANEJOS POR M2. UTIL = |
|
382 € |
|
407 € |
6,5% |
407 € |
6,5% |
420 € |
10,0% |
432 € |
13,0% |
432 € |
13,0% |
| PRECIO DE VENTA VIVIENDA VPO POR M2C.= |
|
1.064 € |
|
1.133 € |
|
1.133 € |
|
1.170 € |
|
1.202 € |
|
1.202 € |
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
| MODULO EN VENTA VIVIENDA PRECIO LIMITADO POR M2. UTIL = |
|
1.650 € |
|
1.650 € |
|
1.650 € |
|
1.650 € |
|
1.650 € |
|
1.650 € |
|
| MODULO EN VENTA VIVIENDA PRECIO LIMITADO ANEJOS POR M2. UTIL = |
|
600 € |
|
600 € |
|
600 € |
|
600 € |
|
600 € |
|
600 € |
|
| PRECIO DE VENTA VIVIENDA PRECIO LIMITADO POR M2C.= |
|
1.552 € |
|
1.552 € |
|
1.552 € |
|
1.552 € |
|
1.552 € |
|
1.552 € |
|
|
|
|
|
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|
| Vr = VALOR REPERCUSION DEL SUELO URBANIZADO POR M2C. |
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| Valor de la fórmula VR = (Vv / 1,40) - (Cc * 1,13) = |
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382 € |
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414 € |
|
371 € |
|
302 € |
|
279 € |
|
279 € |
|
| (Meter el valor REAL de MERCADO que se considere para la simulación ) |
|
512 € |
|
563 € |
10,0% |
512 € |
0,0% |
435 € |
-15,0% |
410 € |
-20,0% |
410 € |
-20,0% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| CARGAS URBANIZADORAS POR M2C. DE USO RESIDENCIAL = |
|
144 € |
|
144 € |
|
144 € |
|
107 € |
|
71 € |
|
71 € |
|
| Vr = VALOR REPERCUSION DEL SUELO SIN URBANIZAR POR M2C. = |
|
368 € |
|
419 € |
|
368 € |
|
328 € |
|
338 € |
|
338 € |
|
| VR = VALOR REPERCUSION TOTAL DEL SUELO URBANIZADO= |
|
17.049.600 € |
|
18.754.560 € |
|
17.049.600 € |
|
19.584.000 € |
|
27.648.000 € |
|
27.648.000 € |
|
| VSBU = VALOR DEL SUELO URBANIZADO POR M2SB = |
|
170 € |
100,0% |
188 € |
110,0% |
170 € |
100,0% |
196 € |
114,9% |
276 € |
162,2% |
276 € |
162,2% |
| VSBSU = VALOR DEL SUELO SIN URBANIZAR POR M2SB = |
|
122 € |
100,0% |
139 € |
113,9% |
122 € |
100,0% |
148 € |
120,7% |
228 € |
186,6% |
228 € |
186,6% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| VALOR DEL SUELO MAXIMO PARA: |
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
|
|
|
| VIVIENDAS VPO REGIMEN GENERAL = |
|
20% |
|
20% |
0,0% |
20% |
0,0% |
23% |
16,0% |
25% |
25,0% |
25% |
25,0% |
| VIVIENDAS DE PRECIO LIMITADO = |
|
30% |
|
30% |
|
30% |
|
30% |
|
30% |
|
30% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| VALOR SUELO MAXIMO VIVIENDAS DE VPO POR M2C. = |
|
213 € |
|
227 € |
|
227 € |
|
271 € |
|
300 € |
|
300 € |
|
| VALOR SUELO MAXIMO VIVIENDAS PRECIO LIMITADO POR M2C. = |
|
0 € |
|
0 € |
|
466 € |
|
466 € |
|
466 € |
|
466 € |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| VALOR SUELO TOTAL PARA VIVIENDA LIBRE (por diferencia) = |
|
12.444.814 € |
|
13.850.463 € |
|
10.595.055 € |
|
9.548.655 € |
|
11.320.888 € |
|
15.377.600 € |
|
| VALOR SUELO VIVIENDA LIBRE POR M2C. (por diferencia) = |
|
1.068 € |
|
1.188 € |
|
1.273 € |
|
849 € |
|
671 € |
|
506 € |
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
|
|
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|
|
| TOTAL IMPORTE VENTA S.E.U.O. POR M2C. (Vv) |
|
|
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|
| VIVIENDA LIBRE |
|
2.400 € |
100,0% |
2.400 € |
100,0% |
2.496 € |
100,0% |
2.016 € |
100,0% |
1.800 € |
100,0% |
1.608 € |
100,0% |
| VIVIENDA VPO |
|
1.064 € |
100,0% |
1.133 € |
100,0% |
1.133 € |
100,0% |
1.170 € |
100,0% |
1.202 € |
100,0% |
1.202 € |
100,0% |
| VIVIENDA PRECIO LIMITADO |
|
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
1.552 € |
100,0% |
1.552 € |
100,0% |
1.552 € |
100,0% |
1.552 € |
100,0% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| COSTE DE EJECUCION DE CONTRATA (CEC) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| VIVIENDA LIBRE |
|
698 € |
29,1% |
698 € |
29,1% |
698 € |
28,0% |
698 € |
34,6% |
698 € |
38,8% |
698 € |
43,4% |
| VIVIENDA VPO (0.85) |
|
593 € |
55,8% |
593 € |
52,4% |
593 € |
52,4% |
593 € |
50,7% |
593 € |
49,3% |
593 € |
49,3% |
| VIVIENDA PRECIO LIMITADO |
|
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
698 € |
45,0% |
698 € |
45,0% |
698 € |
45,0% |
698 € |
45,0% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| HONORARIOS Y TASAS (13% s/CEC) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| VIVIENDA LIBRE |
13,0% |
91 € |
3,8% |
91 € |
3,8% |
91 € |
3,6% |
91 € |
4,5% |
91 € |
5,0% |
91 € |
5,6% |
| VIVIENDA VPO |
13,0% |
77 € |
7,2% |
77 € |
6,8% |
77 € |
6,8% |
77 € |
6,6% |
77 € |
6,4% |
77 € |
6,4% |
| VIVIENDA PRECIO LIMITADO |
13,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
91 € |
5,8% |
91 € |
5,8% |
91 € |
5,8% |
91 € |
5,8% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
|
| GASTOS GENERALES DE LA PROMOCION |
|
|
|
|
|
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|
|
|
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|
|
|
| VIVIENDA LIBRE |
|
261 € |
10,9% |
261 € |
10,9% |
267 € |
10,7% |
234 € |
11,6% |
219 € |
12,1% |
205 € |
12,8% |
| VIVIENDA VPO |
|
153 € |
14,4% |
158 € |
14,0% |
158 € |
14,0% |
161 € |
13,7% |
163 € |
13,6% |
163 € |
13,6% |
| VIVIENDA PRECIO LIMITADO |
|
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
201 € |
13,0% |
201 € |
13,0% |
201 € |
13,0% |
201 € |
13,0% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| CARGAS URBANIZADORAS POR M2C. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| VIVIENDA LIBRE |
|
144 € |
6,0% |
144 € |
6,0% |
144 € |
5,8% |
107 € |
5,3% |
71 € |
4,0% |
71 € |
4,4% |
| VIVIENDA VPO |
|
144 € |
13,6% |
144 € |
12,7% |
144 € |
12,7% |
107 € |
9,1% |
71 € |
5,9% |
71 € |
5,9% |
| VIVIENDA PRECIO LIMITADO |
|
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
144 € |
9,3% |
107 € |
6,9% |
71 € |
4,6% |
71 € |
4,6% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| VALOR DEL SUELO SIN URBANIZAR POR M2C. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| VIVIENDA LIBRE |
|
923 € |
38,5% |
1.044 € |
43,5% |
1.128 € |
45,2% |
742 € |
36,8% |
600 € |
33,3% |
435 € |
27,1% |
| VIVIENDA VPO |
|
68 € |
6,4% |
82 € |
7,3% |
82 € |
7,3% |
165 € |
14,1% |
229 € |
19,1% |
229 € |
19,1% |
| VIVIENDA PRECIO LIMITADO |
|
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
321 € |
20,7% |
359 € |
23,1% |
394 € |
25,4% |
394 € |
25,4% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| TOTAL GASTOS DE LA PROMOCION |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| VIVIENDA LIBRE |
|
2.117 € |
88,2% |
2.238 € |
93,2% |
2.329 € |
93,3% |
1.871 € |
92,8% |
1.678 € |
93,2% |
1.500 € |
93,3% |
| VIVIENDA VPO |
|
1.036 € |
97,4% |
1.055 € |
93,1% |
1.055 € |
93,1% |
1.102 € |
94,2% |
1.134 € |
94,3% |
1.134 € |
94,3% |
| VIVIENDA PRECIO LIMITADO |
|
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
1.455 € |
93,8% |
1.455 € |
93,8% |
1.455 € |
93,8% |
1.455 € |
93,8% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| TOTAL BENEFICIO DE LA PROMOCION POR M2C. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| VIVIENDA LIBRE |
|
283 € |
11,8% |
162 € |
6,8% |
167 € |
6,7% |
145 € |
7,2% |
122 € |
6,8% |
108 € |
6,7% |
| VIVIENDA VPO |
|
28 € |
2,6% |
78 € |
6,9% |
78 € |
6,9% |
68 € |
5,8% |
68 € |
5,7% |
68 € |
5,7% |
| VIVIENDA PRECIO LIMITADO |
|
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
97 € |
6,2% |
97 € |
6,2% |
97 € |
6,2% |
97 € |
6,2% |
|
|
|
