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HIPOTESIS (9)
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| USOS RESIDENCIALES VIVIENDAS COLECTIVAS 9 |
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| SIMULACION - HIPOTESIS 9 |
| METODO RESIDUAL ESTATICO - (50% VIV. VPO - 50% VIV. LIBRE - VARIACION DE VR, EDIFICABILIDAD, Y PRECIOS DE VENTA) |
| (NOTA: La columna 1 corresponde a los valores de análisis inicial de J.I.U. - La columna 2 se actualiza con los nuevos módulos para viv. de VPO según Orden de 25 de agosto de 2003 del B.O.P.V.) |
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1 |
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2 |
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3 |
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4 |
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5 |
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6 |
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| EDIFICABILIDAD - APROVECHAMIENTO (M2C/M2SB)= |
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0,37 |
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0,75 |
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0,75 |
|
0,75 |
|
0,75 |
|
0,85 |
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| APROVECHAMIENTO MAXIMO USO RESIDENCIAL - cesión 10% (M2C) = |
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33.300 |
|
67.500 |
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67.500 |
|
67.500 |
|
67.500 |
|
76.500 |
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| PORCENTAJE VIVIENDA VPO = |
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65,0% |
|
50,0% |
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50,0% |
|
50,0% |
|
50,0% |
|
50,0% |
|
| PORCENTAJE VIVIENDA DE PRECIO LIMITADO = |
|
0,0% |
|
0,0% |
|
0,0% |
|
0,0% |
|
0,0% |
|
10,0% |
|
| PORCENTAJE VIVIENDA LIBRE = |
|
35,0% |
|
50,0% |
|
50,0% |
|
50,0% |
|
50,0% |
|
40,0% |
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| M2C. VIVIENDA VPO REGIMEN GENERAL = |
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21.645 |
|
33.750 |
|
33.750 |
|
33.750 |
|
33.750 |
|
38.250 |
|
| M2C. VIVIENDAS DE PRECIO LIMITADO = |
|
0 |
|
0 |
|
0 |
|
0 |
|
0 |
|
7.650 |
|
| M2C. VIVIENDA LIBRE = |
|
11.655 |
|
33.750 |
|
33.750 |
|
33.750 |
|
33.750 |
|
30.600 |
|
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|
| REPERCUSION M2 SUELO BRUTO POR M2C = |
|
3,00 |
|
1,48 |
|
1,48 |
|
1,48 |
|
1,48 |
|
1,31 |
|
| CARGAS URBANIZADORAS POR M2 DE SUELO BRUTO = |
|
48 € |
|
48 € |
|
48 € |
|
48 € |
|
48 € |
|
48 € |
|
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|
| COSTE EJECUCION 1 VIVIENDA DE 90 M2 UTIL VIVIENDA = |
|
78.500 € |
|
78.500 € |
|
78.500 € |
|
78.500 € |
|
78.500 € |
|
78.500 € |
|
| COSTE DE EJECUCUCION DE CONTRATA POR M2C = |
|
698 € |
|
698 € |
|
698 € |
|
698 € |
|
698 € |
|
698 € |
|
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| PRECIO DE VENTA VIVIENDA LIBRE DE 90 M2 UTIL CON ANEJOS = |
|
270.000 € |
|
218.700 € |
-19,0% |
197.100 € |
-27,0% |
180.900 € |
-33,0% |
164.700 € |
-39,0% |
156.600 € |
-42,0% |
| PRECIO VENTA VIVIENDA LIBRE POR M2C. = |
|
2.400 € |
|
1.944 € |
|
1.752 € |
|
1.608 € |
|
1.464 € |
|
1.392 € |
|
|
|
|
|
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|
| MODULO EN VENTA VIVIENDA VPO POR M2. UTIL = |
|
1.145 € |
|
1.219 € |
6,5% |
1.219 € |
6,5% |
1.260 € |
10,0% |
1.282 € |
12,0% |
1.294 € |
13,0% |
| MODULO EN VENTA VPO ANEJOS POR M2. UTIL = |
|
382 € |
|
407 € |
6,5% |
407 € |
6,5% |
420 € |
10,0% |
428 € |
12,0% |
432 € |
13,0% |
| PRECIO DE VENTA VIVIENDA VPO POR M2C.= |
|
1.064 € |
|
1.133 € |
|
1.133 € |
|
1.170 € |
|
1.191 € |
|
1.202 € |
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
| MODULO EN VENTA VIVIENDA PRECIO LIMITADO POR M2. UTIL = |
|
1.650 € |
|
1.650 € |
|
1.650 € |
|
1.650 € |
|
1.650 € |
|
1.480 € |
|
| MODULO EN VENTA VIVIENDA PRECIO LIMITADO ANEJOS POR M2. UTIL = |
|
600 € |
|
600 € |
|
600 € |
|
600 € |
|
600 € |
|
490 € |
|
| PRECIO DE VENTA VIVIENDA PRECIO LIMITADO POR M2C.= |
|
1.552 € |
|
1.552 € |
|
1.552 € |
|
1.552 € |
|
1.552 € |
|
1.373 € |
|
|
|
|
|
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|
| Vr = VALOR REPERCUSION DEL SUELO URBANIZADO POR M2C. |
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| Valor de la fórmula VR = (Vv / 1,40) - (Cc * 1,13) = |
|
382 € |
|
370 € |
|
301 € |
|
263 € |
|
219 € |
|
196 € |
|
| (Meter el valor REAL de MERCADO que se considere para la simulación ) |
|
512 € |
|
512 € |
0,0% |
435 € |
-15,0% |
384 € |
-25,0% |
333 € |
-35,0% |
307 € |
-40,0% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| CARGAS URBANIZADORAS POR M2C. DE USO RESIDENCIAL = |
|
144 € |
|
71 € |
|
71 € |
|
71 € |
|
71 € |
|
63 € |
|
| Vr = VALOR REPERCUSION DEL SUELO SIN URBANIZAR POR M2C. = |
|
368 € |
|
441 € |
|
364 € |
|
313 € |
|
262 € |
|
244 € |
|
| VR = VALOR REPERCUSION TOTAL DEL SUELO URBANIZADO= |
|
17.049.600 € |
|
34.560.000 € |
|
29.376.000 € |
|
25.920.000 € |
|
22.464.000 € |
|
23.500.800 € |
|
| VSBU = VALOR DEL SUELO URBANIZADO POR M2SB = |
|
170 € |
100,0% |
346 € |
202,7% |
294 € |
172,3% |
259 € |
152,0% |
225 € |
131,8% |
235 € |
137,8% |
| VSBSU = VALOR DEL SUELO SIN URBANIZAR POR M2SB = |
|
122 € |
100,0% |
298 € |
243,0% |
246 € |
200,7% |
211 € |
172,5% |
177 € |
144,2% |
187 € |
152,7% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| VALOR DEL SUELO MAXIMO PARA: |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| VIVIENDAS VPO REGIMEN GENERAL = |
|
20% |
|
20% |
0,0% |
21% |
5,0% |
22% |
12,0% |
23% |
16,0% |
24% |
20,0% |
| VIVIENDAS DE PRECIO LIMITADO = |
|
30% |
|
30% |
|
30% |
|
30% |
|
30% |
|
23% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| VALOR SUELO MAXIMO VIVIENDAS DE VPO POR M2C. = |
|
213 € |
|
227 € |
|
238 € |
|
262 € |
|
276 € |
|
288 € |
|
| VALOR SUELO MAXIMO VIVIENDAS PRECIO LIMITADO POR M2C. = |
|
0 € |
|
0 € |
|
0 € |
|
0 € |
|
0 € |
|
316 € |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| VALOR SUELO TOTAL PARA VIVIENDA LIBRE (por diferencia) = |
|
12.444.814 € |
|
26.913.279 € |
|
21.346.943 € |
|
17.074.215 € |
|
13.135.718 € |
|
10.049.931 € |
|
| VALOR SUELO VIVIENDA LIBRE POR M2C. (por diferencia) = |
|
1.068 € |
|
797 € |
|
633 € |
|
506 € |
|
389 € |
|
328 € |
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
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|
|
|
| TOTAL IMPORTE VENTA S.E.U.O. POR M2C. (Vv) |
|
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|
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|
| VIVIENDA LIBRE |
|
2.400 € |
100,0% |
1.944 € |
100,0% |
1.752 € |
100,0% |
1.608 € |
100,0% |
1.464 € |
100,0% |
1.392 € |
100,0% |
| VIVIENDA VPO |
|
1.064 € |
100,0% |
1.133 € |
100,0% |
1.133 € |
100,0% |
1.170 € |
100,0% |
1.191 € |
100,0% |
1.202 € |
100,0% |
| VIVIENDA PRECIO LIMITADO |
|
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
1.373 € |
100,0% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| COSTE DE EJECUCION DE CONTRATA (CEC) |
|
|
|
|
|
|
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|
|
|
|
|
|
| VIVIENDA LIBRE |
|
698 € |
29,1% |
698 € |
35,9% |
698 € |
39,8% |
698 € |
43,4% |
698 € |
47,7% |
698 € |
50,1% |
| VIVIENDA VPO (0.85) |
|
593 € |
55,8% |
593 € |
52,4% |
593 € |
52,4% |
593 € |
50,7% |
593 € |
49,8% |
593 € |
49,3% |
| VIVIENDA PRECIO LIMITADO |
|
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
698 € |
50,8% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| HONORARIOS Y TASAS (13% s/CEC) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| VIVIENDA LIBRE |
13,0% |
91 € |
3,8% |
91 € |
4,7% |
91 € |
5,2% |
91 € |
5,6% |
91 € |
6,2% |
91 € |
6,5% |
| VIVIENDA VPO |
13,0% |
77 € |
7,2% |
77 € |
6,8% |
77 € |
6,8% |
77 € |
6,6% |
77 € |
6,5% |
77 € |
6,4% |
| VIVIENDA PRECIO LIMITADO |
13,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
91 € |
6,6% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| GASTOS GENERALES DE LA PROMOCION |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| VIVIENDA LIBRE |
|
261 € |
10,9% |
229 € |
11,8% |
215 € |
12,3% |
205 € |
12,8% |
195 € |
13,3% |
190 € |
13,7% |
| VIVIENDA VPO |
|
153 € |
14,4% |
158 € |
14,0% |
158 € |
14,0% |
161 € |
13,7% |
162 € |
13,6% |
163 € |
13,6% |
| VIVIENDA PRECIO LIMITADO |
|
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
189 € |
13,7% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| CARGAS URBANIZADORAS POR M2C. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| VIVIENDA LIBRE |
|
144 € |
6,0% |
71 € |
3,7% |
71 € |
4,1% |
71 € |
4,4% |
71 € |
4,9% |
63 € |
4,5% |
| VIVIENDA VPO |
|
144 € |
13,6% |
71 € |
6,3% |
71 € |
6,3% |
71 € |
6,1% |
71 € |
6,0% |
63 € |
5,2% |
| VIVIENDA PRECIO LIMITADO |
|
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
63 € |
4,6% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| VALOR DEL SUELO SIN URBANIZAR POR M2C. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| VIVIENDA LIBRE |
|
923 € |
38,5% |
726 € |
37,4% |
561 € |
32,0% |
435 € |
27,0% |
318 € |
21,7% |
266 € |
19,1% |
| VIVIENDA VPO |
|
68 € |
6,4% |
155 € |
13,7% |
167 € |
14,7% |
191 € |
16,3% |
205 € |
17,2% |
226 € |
18,8% |
| VIVIENDA PRECIO LIMITADO |
|
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
253 € |
18,4% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| TOTAL GASTOS DE LA PROMOCION |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| VIVIENDA LIBRE |
|
2.117 € |
88,2% |
1.815 € |
93,3% |
1.636 € |
93,4% |
1.500 € |
93,3% |
1.373 € |
93,8% |
1.307 € |
93,9% |
| VIVIENDA VPO |
|
1.036 € |
97,4% |
1.055 € |
93,1% |
1.066 € |
94,1% |
1.093 € |
93,4% |
1.109 € |
93,1% |
1.122 € |
93,3% |
| VIVIENDA PRECIO LIMITADO |
|
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
1.293 € |
94,2% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| TOTAL BENEFICIO DE LA PROMOCION POR M2C. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| VIVIENDA LIBRE |
|
283 € |
11,8% |
129 € |
6,7% |
116 € |
6,6% |
108 € |
6,7% |
91 € |
6,2% |
85 € |
6,1% |
| VIVIENDA VPO |
|
28 € |
2,6% |
78 € |
6,9% |
67 € |
5,9% |
77 € |
6,6% |
83 € |
6,9% |
80 € |
6,7% |
| VIVIENDA PRECIO LIMITADO |
|
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
0 € |
0,0% |
80 € |
5,8% |
|
|
|
