El pasado 29 de Noviembre del 2.002, se constituyó en la ciudad de Vitoria-Gasteiz, ERAILUR-Comisión de la Edificación en Álava, constituida por UNECA (Unión Empresas Constructoras de Álava), el COAAT (Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Álava) y la Delegación Álava del COAVN (Colegio Oficial de Arquitectos Vasco Navarro), teniendo como fines, entre otros el de facilitar información y estudios que ayuden a los ciudadanos a comprender y entender el proceso de fabricación de un edificio, así como las obligaciones y derechos de cada una de las partes.

No resulta ajeno, manifestar la preocupación que invade a todos cuando se incursiona en el precio final de la vivienda, y los agentes del sector coinciden en que el suelo es un elemento decisivo a la hora de determinar ese precio.

Mucha tinta se ha utilizado y se sigue haciéndolo para justificar, las más diversas teorías sobre la evolución al alza del precio de la vivienda, en algunos casos con rigor, en la mayoría con más emoción que razonamiento.

ERAILUR-Comisión de la Edificación en Álava, ha entendido como una necesidad irrenunciable, acometer los estudios pertinentes para determinar la participación del suelo en la composición del precio de la vivienda. Fruto de ello es el trabajo que se presenta y que, además de explicar argumentadamente la participación de cada uno de los componentes en la formación de precio final de venta de la vivienda, aporta información para que quien corresponda, a la hora de legislar, posea los datos analíticos suficientes para mejor entender la problemática sobre la que está actuando.

Para el presente desarrollo se ha partido de un estudio inicial redactado por un experto en la materia, y en el que se han tenido en cuenta datos de costes y valor de suelo lo más objetivos posibles. A raíz de dicho estudio inicial, y siguiendo sus estimaciones económicas de costes y valor de suelo, se ha elaborado una hoja de simulación con todos los factores que influyen en el coste y el valor del suelo de la vivienda, dentro de un área de reparto o suelo urbanizable genérico.

En dicha hoja de simulación se halla el valor de repercusión del suelo urbanizado por M2 construido (VRSU) a través de la formula de la ponencia catastral sobre valoración del suelo. Este dato se obtiene solo a título informativo, ya que para el cálculo se utiliza un valor de repercusión más real (y que se puede modificar por teclado) con base en el citado estudio inicial, basándose todo él en EL METODO DE VALORACION RESIDUAL ESTATICO.

Se ha incorporado a la simulación la incidencia de la inclusión de viviendas de precio tasado o limitado, en consonancia con el borrador sobre Anteproyecto de Ley de Ordenación Urbanística del Gobierno Vasco, con un precio de venta estimado medio entre la vivienda libre y la VPO.

Utilizando ésta herramienta de simulación, en muy poco tiempo, se pueden variar los valores de los parámetros que más pueden influir en el precio de venta de la vivienda, y analizar que sucede, de forma global, obteniendo las conclusiones que cada uno mejor considere. En ésta línea se han realizado nueve hojas con hipótesis diferentes, en donde se pueden observar las variaciones en el precio de la vivienda si modificamos otros valores determinantes (proporción VPO-LIBRE, edificabilidad o densidad, valor de repercusión del suelo, módulo de venta de VPO, etc). Para dichas hipótesis se ha tomado como premisa que el beneficio en vivienda libre se situe entre el 6 y 7% del valor de venta.