El pasado 29 de Noviembre del 2.002, se constituyó en la ciudad de Vitoria-Gasteiz, ERAILUR-Comisión de la Edificación en Álava, constituida por UNECA (Unión Empresas Constructoras de Álava), el COAAT (Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Álava) y la Delegación Álava del COAVN (Colegio Oficial de Arquitectos Vasco Navarro), teniendo como fines, entre otros el de facilitar información y estudios que ayuden a los ciudadanos a comprender y entender el proceso de fabricación de un edificio, así como las obligaciones y derechos de cada una de las partes.
Desde su constitución, ha estado y sigue presente, el principio fundacional de trabajar para resolver los temas comunes que tienen los colectivos de Promotores-Constructores, Arquitectos y Arquitectos Técnicos que integran ERAILUR, como partícipes activos del sector. La vivienda y sus circunstancias para la adquisición es uno de los temas que más preocupan a la ciudadanía y fundamentalmente a la sociedad que tiene necesidad de acceder a ella.
El precio de venta de la vivienda ha sido causa de que se desarrollaran las más diversas teorías acerca de sus incrementos, habiendo conclusiones para todos los gustos, en función de quién evalúa la circunstancia y la interpreta en función de sus convicciones. Mucha tinta se ha utilizado y se sigue haciéndolo para justificar, las más diversas teorías, en algunos casos con rigor, en la mayoría con más emoción que razonamiento. ERAILUR-Comisión de la Edificación en Alava, ha entendido necesario desmarcarse de este tipo de análisis, y acometer un trabajo serio, exhaustivamente documentado y con una metodología resistente, para poder obtener conclusiones asépticas sobre las causas que inciden en el encarecimiento del precio de la vivienda.
Fruto del esfuerzo de todo tipo que se ha tenido que poner al servicio de éste objetivo, es el trabajo que hoy se presenta a la consideración ciudadana, en donde se brinda la posibilidad de obtener resultados a partir de la incorporación de todo tipo de variables, pero que también despeja las dudas que dialécticamente fomentan los intereses que conviven con ésta situación, y aclara en forma concluyente donde está el nudo gordiano que provoca el encarecimiento del precio de la vivienda, y que corresponde a los administradores dictar las políticas para que ello no se produzca. El trabajo que se presenta aporta información para que quien corresponda, a la hora de legislar, posea los datos analíticos suficientes para mejor entender la problemática sobre la que está actuando.
Dicho trabajo está finalizado desde el mes de junio pero ERAILUR-Comisión de la Edificación en Alava ha tomado la decisión de presentarlo a la sociedad en éste momento para mantener una absoluta prescindencia con respecto al último periodo electoral, actualizando su contenido a esta fecha, a punto tal que incorpora la Orden de 25 de Agosto de 2.003 del Consejero de Vivienda y Asuntos sociales, sobre determinación de precios máximos de vivienda de protección oficial.
Para el presente desarrollo se ha partido de un estudio inicial redactado por un experto en la materia, y en el que se han tenido en cuenta datos de costes y valor de suelo lo más objetivos posibles, los cuales inciden directamente en el precio de venta final de la vivienda. A raíz de dicho estudio inicial, y siguiendo sus estimaciones económicas, se ha elaborado una hoja de simulación con todos éstos factores que influyen en el valor de la vivienda, dentro de un área de reparto o suelo urbanizable genérico.
Dichos costes, teniendo en cuenta la singularidad y complejidad de cada promoción, se agrupan en los siguientes capítulos: 1.- Valor del Suelo Urbanizado, 2,- Valor de la Construcción o Coste de Ejecución de Contrata, 3.- Honorarios y Tasas, 4.- Gastos Generales de la Promoción
En dicho estudio inicial se analizaban distintas tipologías edificatorias (residencial colectiva y unifamiliar, pabellones industriales, equipamientos y aparcamientos). En el uso residencial se analizaban diferentes situaciones en función de ubicación y régimen de propiedad (vivienda libre en Lakua y en el centro, viviendas de protección oficial y viviendas sociales, tanto de promoción pública como privada).
Para el trabajo que se presenta se ha tenido en cuenta la tipología de vivienda residencial colectiva en la zona de Lakua, muy similar a las que ya se están urbanizando en Salburua y Zabalgana. Los datos y criterios de valoración no se han modificado para la elaboración del programa de simulación urbanística, simplemente han servido de base para el mismo.
En dicha hoja de simulación se halla EL VALOR DE REPERCUSIÓN TEORICO DEL SUELO URBANIZADO por M2 construido (VRSU) a través de la formula de la ponencia catastral sobre valoración del suelo. Este dato se obtiene solo a título informativo, ya que para el cálculo se utiliza un valor de repercusión más real (y que se puede introducir por teclado), basándose todo él en EL METODO DE VALORACION RESIDUAL ESTATICO.
Dicho método se basa en el análisis de todos los costes o cantidades necesarias para llevar a cabo una promoción inmobiliaria, empleando valores actuales de mercado, para con ellos hallar el valor residual del suelo. Dichos costes son: 1) LOS COSTES DE CONSTRUCCIÓN (CC), donde se contempla el coste de ejecución de contrata incluido beneficio industrial y gastos generales, 2) LOS GASTOS GENERALES DE LA PROMOCIÓN (GP), que comprende los gastos financieros, gastos generales de empresa, honorarios de proyectos técnicos, tasas y licencias de obras, notaría y registro, publicidad y gastos de venta, 3) EL VALOR DEL SUELO URBANIZADO (VS), donde se engloba el valor del suelo bruto y las cargas de urbanización, y 4) EL BENEFICIO DEL PROMOTOR (B). Posteriormente, por el método de comparación, se halla el valor de venta (VV) de todos los aprovechamientos lucrativos del sector.
En realidad el valor del suelo es un valor residual que resulta de restar al valor de venta todos los costes originados por la promoción. Es decir, si VV = CC+GP+B+VS se deduce facilmente que VS = VV-CC-GP-B. Realmente éste sistema de hallar el valor residual del suelo es el que se maneja desde el punto de vista del promotor. Desde un punto de vista urbanístico las Administraciones lo calculan mediante fórmulas contenidas en Decretos Forales, etc., en las que con unos coeficientes más o menos fijos se tienen en cuenta todos éstos factores. Éste último es el método que se ha usado mediante la fórmula Vs=(Vv/1,40)-CC*1,13. El coeficiente 1,40 es la constante que pondera los gastos y beneficios de la promoción inmobiliaria y el coeficiente 1,13 es la constante que mayora el Coste de Ejecución de Contrata para tener en cuenta los honorarios técnicos, las tasas y licencias de obra.
Se ha incorporado a la simulación la incidencia que supone la inclusión de viviendas de precio tasado o limitado, en consonancia con el borrador sobre Anteproyecto de Ley de Ordenación Urbanística del Gobierno Vasco, con un precio de venta estimado medio entre la vivienda libre y la VPO, y una repercusión del valor del suelo urbanizado del 30% del valor de venta.
Utilizando ésta herramienta de simulación, en muy poco tiempo, se pueden variar los valores de los parámetros que más pueden influir en el precio de venta de la vivienda, y analizar que sucede, de forma global, obteniendo las conclusiones que cada uno mejor considere. En ésta línea se han realizado nueve hojas con hipótesis diferentes, en donde se pueden observar las variaciones en el precio de la vivienda si se modifican otros valores determinantes (proporción VPO-LIBRE, edificabilidad o densidad, valor de repercusión del suelo, módulo de venta de VPO, etc). Para dichas hipótesis se ha tomado como premisa que el beneficio del promotor en vivienda libre se situe entre el 6 y 7% del valor de venta.
Toda la simulación se realiza sobre un suelo urbanizable genérico en Lakua. No se tienen en cuenta otros aprovechamientos lucrativos que no sea el residencial. Se utiliza un tipo medio de vivienda de 90 metros útiles y una edificabilidad residencial real de 0,33 m2c/m2sb (es decir, cada 3 m2 de suelo bruto se levanta 1 m2 construido de vivienda).
Según la legislación vigente el porcentaje de vivienda de Protección Oficial se marca en el 65%, y por consiguiente, el de Vivienda libre se queda en el 35%. En la hoja inicial no se tienen en cuenta las Viviendas de Precio Limitado.
El Coste de Ejecución de Contrata por m2 construido de vivienda, incluidos anejos, se cifra en 697€ para Vivienda Libre y de Precio Limitado, y de 593€ para VPO (el 85% del coste de la vivienda libre, dato que se mantiene desde el estudio inicial)
Las cargas urbanizadoras por m2. de suelo bruto se cifran en 48,08€, valor que se cita en el estudio inicial, considerado como medio en toda la ciudad.
Para los Precios de Venta por m2 construido de vivienda, incluidos anejos, se estiman en 2.400€ para Vivienda Libre, 1.552€ para Vivienda de Precio Limitado y 1.064€ para VPO (Para las viviendas de VPO se ha tenido en cuenta la Orden B.O.P.V. 30/12/2002)
Con éstos valores se calcula EL VALOR DE REPERCUSION DEL SUELO URBANIZADO POR CADA M2. CONSTRUIDO DE USO RESIDENCIAL (VRSU), basándose en la fórmula de valoración de la ponencia catastral, comentada anteriormente. Este Valor de Repercusión es el valor teórico del suelo urbanizado por cada m2 construido de vivienda, o dicho de otro modo, es la cantidad teórica correspondiente al suelo urbanizado que repercute en el coste del m2 construido de vivienda.
Según los datos de partida anteriores resulta un VR de 382€, pero ya se ha comentado que es teórico. La hoja excel da la posibilidad de incorporar el valor que se estime oportuno. Se ha considerado un valor más cercano al real de mercado que es de 512€, con el cual coinciden los datos del estudio inicial. Según la Orden 30/12/2002 del B.O.P.V., el coste de los terrenos urbanizados para viviendas de VPO no podrá exceder del 20% del precio máximo de venta. Según esto el valor de repercusión máximo por m2. construido del suelo urbanizado para VPO se fija en 213€. Para las viviendas de Precio Limitado, al no haber en la actualidad legislación que regule el valor máximo de suelo, se fija un valor medio del 30% del valor de venta.
Multiplicando el VR de 512€ por los m2. construidos residenciales totales del sector, obtenemos el VALOR TOTAL DEL SUELO DEL SECTOR URBANIZADO (para entendernos: lo que en teoría “costaría” el suelo total del sector analizado). Por otro lado, estamos hablando de un suelo o sector urbanizable, es decir, que debe existir un proceso de gestión del mismo a través de un Plan Parcial, Proyecto de Reparcelación y Proyecto de Compensación, todo ello con el fin de distribuir equitativamente las cargas y beneficios de todos los propietarios del mismo.
Las parcelas resultantes del sector no tendrán el mismo valor dependiendo si en ellas se van a construir viviendas libres o viviendas de VPO. Pero el sector completo tiene un “valor” más o menos fijo que depende, como hemos visto antes, de todos los aprovechamientos lucrativos que se construyan en el (512€ por m2 construido de vivienda). Por otro lado, las parcelas nuevas generadas de la gestión urbanística que tengan por objeto construir VPO, tendrán el valor máximo limitado por ley visto anteriormente (213€ por m2 construido de vivienda).
Por consiguiente, la diferencia entre el valor TOTAL del sector y el valor máximo de suelo para viviendas de VPO, debe resultar el valor residual del suelo para la vivienda libre, o dicho de otro modo, es el valor o repercusión de suelo que debe soportar la vivienda libre (1.068€ por m2 construido de vivienda). Para aclarar lo anterior valga el siguiente ejemplo:
“ Un grupo de agricultores tienen para vender un saco (sector o suelo) con 100 manzanas (viviendas o parcelas) y, según el mercado, el saco completo de manzanasvale 100€, es decir, 1€ por unidad (Valor de Repercusión del suelo urbanizado). Uno de ellos es el encargado de venderlas y cuando llega al mercado a colocar su producto observa que existe una ley por la cual debe vender el 65% de manzanas a 0,50€ (valor máximo del suelo para viviendas de VPO) y el resto al valor que quiera o pueda (viviendas libres). Es decir, que por 65 manzanas obtiene 32,5€, y le restan 67,5€ hasta conseguir lo que inicialmente acordaron todos. Tiene dos opciones para resolver lo que hacer con el producto restante: A) Vender las 35 manzanas restantes al precio inicial de 1€, con lo que obtendría un total 67,5€ (32,5€ + 35,00€). B) Observar la demanda del mercado y poner otro valor a cada manzana restante, por ejemplo 2€ por unidad, con lo que, si las vende obtendría aproximadamente lo que valía inicialmente todo el saco, es decir 102,50 € (32,50€ +70,00€) “
“ Siguiendo con el ejemplo anterior, si se cambia la ley, y se fija el 50% de manzanas que se deben vender al precio máximo de 0,5€, se tendría lo siguiente: 50 manzanas a 0,50€ da un valor de venta de 25€, y el resto 50 manzanas a 1,5€ da un valor de venta de 75€. En total 100€ de valor de venta, pero reduciendo el precio de las “manzanas libres” de 2€ a 1,5€ “
“ Si por el contrario, se cambia la ley y se fija el 80% de manzanas que se deben vender al precio máximo de 0,5€, se tendría lo siguiente: 80 manzanas a 0,50€ da un valor de venta de 40€, y el resto 20 manzanas a 3€ da un valor de venta de 60€. En total 100€ de valor de venta, pero aumentando el precio de las “manzanas libres” de 2€ a 3€ “
