| USOS RESIDENCIALES VIVIENDAS COLECTIVAS |
|
|
|
|
|
|
| SIMULACION PARA HALLAR EL VALOR DE REPERCUSION DEL SUELO |
| METODO RESIDUAL ESTATICO |
|
|
|
|
|
|
|
(NOTA: No se tienen en cuenta la venta de locales comerciales en plantas bajas) |
A
|
DATOS PREVIOS
|
|
|
|
|
|
|
| A1 |
ZONA |
LAKUA |
|
|
|
| A2 |
SUPERFICIE BRUTA DEL SECTOR = |
100.000 |
M2SB |
|
|
| A3 |
EDIFICABILIDAD - APROVECHAMIENTO (M2C/M2SB)= |
0,37 |
M2C/M2SB |
|
|
| A4 |
CESION 10% |
0,333 |
|
|
|
| A5 |
APROVECHAMIENTO MAXIMO USO RESIDENCIAL (M2C) = |
33.300 |
M2C |
|
|
| A6 |
|
|
|
|
s/ Anteproyecto
Ley Suelo |
| A7 |
PORCENTAJE VIVIENDA VPO = |
65,0% |
|
|
65% |
| A8 |
PORCENTAJE VIVIENDA DE PRECIO LIMITADO = |
0,0% |
|
|
10% |
| A9 |
PORCENTAJE VIVIENDA LIBRE = |
35,0% |
|
|
|
| A1 |
|
|
|
|
|
| A11 |
REPERCUSION M2 SUELO BRUTO POR M2C = |
3,00 |
|
|
|
| A12 |
CARGAS URBANIZADORAS POR M2 DE SUELO BRUTO = |
48,08 € |
|
8.000 pta |
|
| A13 |
|
|
|
|
|
| A14 |
M2. UTIL VIVIENDA TIPO = |
90 |
M2. UTIL |
|
|
| A15 |
M2. CONSTRUIDO VIVIENDA TIPO (x 1,25) = |
112,5 |
M2C |
|
|
|
|
|
|
|
|
B
|
COSTES DE EJECUCION DE CONTRATA
|
|
|
|
|
|
|
|
VIVIENDA LIBRE
|
|
|
|
|
| B1 |
COSTE DE EJECUCION TOTAL DE 1 VIVIENDA DE 90 M2 UTIL = |
78.500 € |
|
13.061.301 pta |
(Coste global) |
| B2 |
COSTE DE EJECUCUCION DE CONTRATA POR M2C = |
697,78 € |
|
116.100 pta |
|
|
|
|
|
|
|
|
VIVIENDA VPO REGIMEN GENERAL
|
|
|
|
|
| B3 |
% CON RESPECTO A LA LIBRE = 85% |
|
|
|
|
| B4 |
COSTE DE EJECUCION TOTAL DE 1 VIVIENDA DE 90 M2 UTIL = |
66.725 € |
|
11.102.106 pta |
(Coste global) |
| B5 |
COSTE DE EJECUCUCION DE CONTRATA POR M2C = |
593,11 € |
|
98.685 pta |
|
|
|
|
|
|
|
|
VIVIENDAS DE PRECIO LIMITADO
|
|
|
|
|
| B6 |
% CON RESPECTO A LA LIBRE = 100% |
|
|
|
|
| B7 |
COSTE DE EJECUCION TOTAL DE 1 VIVIENDA DE 90 M2 UTIL = |
78.500 € |
|
13.061.301 pta |
(Coste global) |
| B8 |
COSTE DE EJECUCUCION DE CONTRATA POR M2C = |
697,78 € |
|
116.100 pta |
|
|
|
|
|
|
|
C
|
PRECIOS DE VENTA ESTIMADOS POR M2C.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
VIVIENDA LIBRE
|
|
|
|
|
| C1 |
PRECIO DE VENTA VIVIENDA CON ANEJOS = |
270.000 € |
|
44.924.220 pta |
270.000 € |
| C2 |
PRECIO VENTA VIVIENDA POR M2C. = |
2.400 € |
|
399.326 pta |
|
|
|
|
|
|
|
|
VIVIENDA VPO REGIMEN GENERAL
|
|
|
|
Según Orden |
| C3 |
MODULO EN VENTA VIVIENDA POR M2. UTIL = |
1.145 € |
|
190.512 pta |
1.145 € |
| C4 |
MODULO EN VENTA ANEJOS POR M2. UTIL = |
382 € |
|
63.559 pta |
382 € |
| C5 |
M2. UTIL ATRIBUIBLE DE GARAJE = |
30 |
M2 UTIL |
|
|
| C6 |
M2. UTIL ATRIBUIBLE DE TRASTERO = |
13,5 |
M2C UTIL |
|
|
| C7 |
PRECIO DE VENTA VIVIENDA CON ANEJOS = |
119.667 |
|
19.910.913 pta |
|
| C8 |
PRECIO DE VENTA VIVIENDA POR M2C.= |
1.064 |
|
176.986 pta |
|
|
|
|
|
|
Según Orden |
|
VIVIENDAS DE PRECIO LIMITADO
|
|
|
|
VIV_SOCIAL |
| C9 |
MODULO EN VENTA VIVIENDA POR M2. UTIL = |
1.650 € |
|
274.537 pta |
700 € |
| C10 |
MODULO EN VENTA ANEJOS POR M2. UTIL PARA = |
600 € |
|
99.832 pta |
318 € |
| C11 |
M2. UTIL ATRIBUIBLE DE GARAJE = |
30 |
M2C UTIL |
|
|
| C12 |
M2. UTIL ATRIBUIBLE DE TRASTERO = |
13,5 |
M2C UTIL |
|
|
| C13 |
PRECIO DE VENTA VIVIENDA CON ANEJOS = |
174.600 |
|
29.050.996 pta |
|
| C14 |
PRECIO DE VENTA VIVIENDA POR M2C.= |
1.552 |
|
258.231 pta |
|
|
|
|
|
|
|
D
|
M2C. DE CADA TIPO DE VIVIENDA
|
|
|
|
|
|
|
| D1 |
VIVIENDA LIBRE = |
11.655 |
M2C |
|
|
| D2 |
VIVIENDA VPO REGIMEN GENERAL = |
21.645 |
M2C |
|
|
| D3 |
VIVIENDAS DE PRECIO LIMITADO = |
0 |
M2C |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
E
|
INGRESOS TOTALES DE CADA TIPO DE VIVIENDA
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| E1 |
VIVIENDA LIBRE = |
27.972.000 € |
M2C |
4.654.149.192 pta |
54,85% |
| E2 |
VIVIENDA VPO REGIMEN GENERAL = |
23.023.931 € |
M2C |
3.830.859.750 pta |
45,15% |
| E3 |
VIVIENDAS DE PRECIO LIMITADO = |
0 € |
M2C |
0 pta |
0,00% |
|
|
|
|
|
|
| E4 |
Vv = TOTAL INGRESOS VENTAS = |
50.995.931 € |
|
8.485.008.942 pta |
100,00% |
|
|
|
|
|
|
| E5 |
Valor de venta del M2C global o medio = Vv / Sct = |
1.531 € |
|
254.805 pta |
|
|
|
|
|
|
|
F
|
COSTES TOTALES DE CONSTRUCCION DE CADA TIPO DE VIVIENDA
|
|
|
|
|
|
|
| F1 |
VIVIENDA LIBRE = |
8.132.600 € |
M2C |
1.353.150.784 pta |
38,78% |
| F2 |
VIVIENDA VPO REGIMEN GENERAL = |
12.837.890 € |
M2C |
2.136.045.166 pta |
61,22% |
| F3 |
VIVIENDAS DE PRECIO LIMITADO = |
0 € |
M2C |
0 pta |
0,00% |
|
|
|
|
|
|
| F4 |
Cc = COSTES TOTALES DE CONSTRUCCION = |
20.970.490 € |
|
3.489.195.949 pta |
100,00% |
|
|
|
|
|
|
| F5 |
Valor de construcción del M2C global o medio = Cv / Sct = |
630 € |
|
104.781 pta |
|
|
|
|
|
|
|
G
|
VALOR DEL SUELO POR EL METODO RESIDUAL ESTATICO
|
|
|
|
|
|
|
| G1 |
a = Coeficiente que engloba gastos y beneficios de la operación = |
1,40 |
|
VR = (Vv / a) - (Cc * b) |
|
| G2 |
b = Coeficiente que engloba gastos de honorarios, Impuestos y Tasas = |
1,13 |
|
|
|
| G3 |
Vc = VALOR DE CONSTRUCCION = Cc * b = |
23.696.654 € |
|
|
|
| G4 |
VR = VALOR REPERCUSION TOTAL DEL SUELO URBANIZADO= |
12.729.011 € |
|
2.117.929.250 pta |
|
|
|
|
|
|
|
|
Vr = VALOR REPERCUSION DEL SUELO URBANIZADO
|
|
|
|
|
| G5 |
POR CADA M2C. DE USO RESIDENCIAL =
|
382 € |
|
63.601 pta |
|
|
|
|
|
|
|
| G6 |
Meter el valor REAL de MERCADO que se considere para la simulación = |
512 € |
|
85.190 pta |
|
|
|
|
|
|
|
| G7 |
Valor con el que efectuaran las operaciones = |
512 € |
|
85.190 pta |
|
|
|
|
|
|
|
| G8 |
CARGAS URBANIZADORAS POR M2C. DE USO RESIDENCIAL = |
144 € |
|
24.024 pta |
|
|
|
|
|
|
|
|
Vr = VALOR REPERCUSION DEL SUELO SIN URBANIZAR
|
|
|
|
|
| G9 |
POR CADA M2C. DE USO RESIDENCIAL =
|
368 € |
|
61.166 pta |
|
|
|
|
|
|
|
| G10 |
VSBU = VALOR DEL SUELO URBANIZADO POR M2SB = |
170 € |
|
28.368 pta |
(POR M2SB) |
|
|
|
|
|
|
| G11 |
CARGAS URBANIZADORAS POR M2SB = |
48 € |
|
8.000 pta |
|
|
|
|
|
|
|
| G12 |
VSB = VALOR DEL SUELO SIN URBANIZAR POR M2SB = |
122 € |
|
20.368 pta |
(POR M2SB) |
|
|
|
|
|
|
H
|
VALORES RESIDUALES DEL SUELO POR M2C. (según orden 30-12-2002)
|
|
|
|
|
|
|
|
La Orden 30 de diciembre de 2002 (BOPV nº249 de 31 diciembre 2002) señala que el coste de los terrenos, incluidos los costes de urbanización, |
|
|
|
|
|
no podra exceder del precio máximo de venta de las viviendas protegidas, en un porcentaje concreto que es el siguiente: |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
VIVIENDAS VPO REGIMEN GENERAL = 20 % / VIVIENDAS DE PRECIO LIMITADO = 30% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| H1 |
VALOR SUELO MAXIMO VIVIENDAS DE VPO POR M2C. = |
213 € |
|
35.397 pta |
|
| H2 |
VALOR SUELO MAXIMO VIVIENDAS PRECIO LIMITADO POR M2C. = |
466 € |
|
77.469 pta |
|
|
|
|
|
|
|
| H3 |
VALOR SUELO MAXIMO TOTAL PARA VIVIENDAS DE VPO = |
4.604.786 € |
|
766.171.950 pta |
|
| H4 |
VALOR SUELO MAXIMO TOTAL PARA VIVIENDAS SOCIALES = |
0 € |
|
0 pta |
|
|
|
|
|
|
|
|
Como el valor de repercusión del suelo urbanizado ya lo hemos calculado antes, teniendo en cuenta los tres tipos diferentes de viviendas (el que |
|
|
|
|
|
sale del cálculo o el supuesto de mercado metido manualmente), podemos calcular el valor teórico de la Repercusión de suelo del Sector Total |
|
|
|
|
|
multiplicando el Vr del M2C, por los M2C totales del sector. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| H5 |
VR = VALOR REPERCUSION TOTAL DEL SUELO URBANIZADO= |
17.049.600 € |
|
2.836.814.746 pta |
|
|
|
|
|
|
|
|
Por consiguiente la diferencia entre el VR total del sector, y los valores máximos de suelo para VPO y Viviendas Sociales, debe dar el valor del |
|
|
|
|
|
suelo para Vivienda Libre, o dicho de otro modo, da el valor que debe soportar la vivienda libre. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| H6 |
VALOR SUELO TOTAL VIVIENDA LIBRE (por diferencia) = |
12.444.814 € |
|
2.070.642.796 pta |
|
|
|
|
|
|
|
| H7 |
VALOR SUELO VIVIENDA LIBRE POR M2C. (por diferencia) = |
1.068 € |
|
177.661 pta |
|
